Quartiers de Berlin : des villes dans la ville

Ce qui se fait en France avec le grand Paris qui cherche à inclure sa proche banlieue dans un ensemble unique est de fait une réalité à Berlin. La ville actuelle s'étend sur 892km² et ses frontières disparaissent là où commence la campagne. On peut donc habiter à Berlin au beau milieu de la forêt! Et si l'on dit que Berlin est 8 fois plus grand que Paris, la comparaison est faussée par le fait que Paris est contenu à l'intérieur de son périphérique alors que Berlin a déjà absorbé les villages alentours en une grande unité. On peut donc dire que le Berlin intra-muros  limité par son périphérique ferroviaire le Ring-Bahn est 1,5 fois plus étendu que Paris.

UN DÉCOUPAGE ADMINISTRATIF EN 12 BEZIRKS

Berlin est actuellement divisée administrativement en 12 Bezirks. Ce découpage sert à équilibrer le nombre d'administrés en fonction de la densité de population. Cela donne des regroupements de population de 221.000 habitants pour le Bezirk le moins peuplé qu'est Spandau à 369.000 pour celui de Pankow. Dans une logique équivalente, un Bezirk ne peut être divisé qu'en 2 quartiers comme c'est le cas de celui de Friedrichshain-Kreuzberg ou bien rassembler jusqu'à 15 sous-divisions comme pour Treptow-Köpenick.

De manière générale, le Bezirk porte le nom de sa sous-division la plus centrale. C'est ainsi que le Bezirk de Mitte contient le quartier éponyme de Mitte au sud-est du district mais aussi les quartiers plus au nord : Gesundbrunnen, Wedding, Moabit et à l'ouest Tiergarten et Hansaviertel. Et si ces 5 quartiers ont en commun d'être proches les uns des autres dans les faits, ils ne bénéficient pas de la même image. Attention donc à ce que votre annonce immobilière mentionne le nom du quartier et non uniquement celui du Bezirk.

LE QUARTIER COMME RÉFÉRENCE

Pour prendre ses repères et appréhender la ville de manière culturelle c'est donc à l'échelle des quartiers (ou Ortsteil en allemand) qu'il faut regarder. La ville est divisée en 96 quartiers et c'est souvent la réputation de ces quartiers qui influencera votre choix pour investir. Vos recherches se focaliseront sur les 8 quartiers les plus centraux et connus que sont Schöneberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte, Kreuzberg et Neukölln... soit à peine 10% de la surface totale de la ville. C'est dans ces quartiers que les prix au m² ont doublé ces 5 dernières années. Il ne faudra donc pas négliger le potentiel de certains autres dont les noms moins évocateurs cacheront une zone résidentielle agréable et recherchée et surtout des prix au m² beaucoup plus attractifs. Voir notre rubrique rentabilité et prix.

LE KIEZ COMME LABEL

Si on focalise sa recherche sur un quartier, on trouve à l'échelle en dessous le micro quartier (ou Kiez en allemand). Celui-ci rayonne souvent autour d'une rue commerçante très vivante ou d'une zone d'habitation homogène qui fait la réputation de ce micro-quartier. Un quartier comme Kreuzberg dont la population est très hétérogène aura plusieurs Kiez, du plus bourgeois au plus populaire.

EST-OUEST, UNE VILLE AVEC DEUX CENTRES

Si le découpage historique est-ouest s'est effondré avec la chute du mur de Berlin il y a maintenant plus de 20 ans, la ville reste néanmoins marquée par cette séparation. Par exemple, il subsiste très clairement deux centres-villes. Celui de l'ancienne partie ouest de la ville rayonne autour de la gare du zoo Zoologischergarten alors que celui de la partie Est est resté le centre historique et étymologique de Mitte qui s’étend d'Alexander Platz à la Porte de Brandenburg. Les deux entités sont séparées par le poumon vert de la ville: le parc de Tiergarten.

On peut donc être au centre en étant à l'ouest! Le jeu est le même du côté des institutions, des musées, des ambassades qui voient double assurant à la ville plusieurs centres d'attractivité. Le nombre important de campus universitaires répartis un peu partout sur toute la surface de la ville permet de multiplier les emplacements potentiels pour un investissement locatif serein dans des petites surfaces qui trouveront toujours des locataires, même si elles sont excentrées, à partir du moment où l'appartement se trouve autour d'une université ou d'un autre pôle d'attractivité (entreprises, bureaux...)

 

DE NOMBREUX TRANSPORTS EN COMMUN

À Berlin on trouve de nombreux transports en commun : des métros, des RER, des bus et des tramways. L'ancienne partie ouest de la ville dispose d'un réseau de transport plus dense que dans l'ancienne partie EST. Les tramways sont présents uniquement à l'Est, là où les stations de métro sont plus rares. Les quartiers « insulaires » entourés par des voies d'eau ou des chemins de fer sont parfois plus pauvre en transport en commun. Dans ces quartiers ou ceux encore plus exantrés, il faut parfois compter uniquement sur le circulation de bus.

UNE ÉTUDE AU CAS PAR CAS

Si votre but est de faire un investissement locatif, notre conseil est de ne pas se laisser bluffer par une localisation alléchante d'un point de vue touristique mais bien de trouver un emplacement avec une vraie valeur locative à moyen et long terme. Si l'emplacement est attrayant le prix d'achat sera sûrement surévalué.

NOTRE SELECTION DE QUARTIER-REPÈRES

L'arrondissement de Mitte
Prenzlauer Berg et Friedrichshain
Kreuzberg et Neukölln
Charlottenburg-Wilmersdorf
Schöneberg et Friedenau

 

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